Temperaturen på ejendomsmarkedet i Marbella 2016

martin-juncher-frontpage

Ejendomsmarkedet i Marbella

I 2015 skabte den regionale vækst på Costa del Sol en konsolidering af ​​opsvinget, som også blev ledsaget af opsvinget i det nationale ejendomsmarked.

Som tidligere blev Marbella trendsætter i den henseende, og igen viste Marbella sig særdeles attraktiv i medium til high-end segmentet af købere i og uden for Europa.

Turismen på Costa del Sol har historisk set været tæt knyttet til markedet for fast ejendom, og et opsving i ejendomsmarkedet er normalt stærkt forbundet med ny vækst i turismen. Det samme har gjort sig gældende denne gang.

Den seneste vækstcyklus begyndte helt tilbage i 2011 med en stigning i antallet af turister. De stigende besøgstal bevirkede, at der blev sat ny rekord for den samlede omsætning. Belægningsprocenten på hotellerne var høj, drevet af et styrket europæisk rejsemarked, masser af nye luftruter og en attraktiv lav Euro, men også af den gradvise bortgang af turistmål i Tunesien, Egypten og Tyrkiet som følge af lokal ustabilitet disse steder. Disse faktorer har i høj grad haft en positiv effekt, og det generelt forbedrede serviceniveau, som nu er tilgængeligt på Costa del Sol, bekræfter stedets ry som et både sikkert og ønskværdigt feriemål.

Solid efterspørgsel på boligmarkedet

Boligmarkedet ramte sit lavt punkt i Marbella i 2012, men begyndte at komme sig året efter, hvorimod andre dele af Costa del Sol, såsom Sotogrande, Estepona og Mijas, var et år bagefter.

Sammen med Balearerne (øerne Mallorca, Menorca, Formentera, Ibiza, Cabrera og Coillera), har Marbella været banebrydende i det spanske opsving på ejendomsmarkedet.

Det er endnu ikke blevet sælgers marked, men det er heller ikke længere købers marked. I øjeblikket er ejendomsmarkedet i virkeligheden ganske afbalanceret med få nødlidende ejendomme og en solid efterspørgsel efter den livsstil, som Marbella og dens omgivelser tilbyder.

Efterspørgslen er skiftet fra primært at være prisdrevet til primært at fokusere på kvalitet og livsstilsovervejelser.

Det er som altid en stærk præference for beachside og frontline golf, men en klar tendens er smagen for moderne villaer og lejligheder, som har de seneste nye arkitektoniske stilarter og teknologiske features.

Når det er sagt, er efterspørgslen i øjeblikket sådan, at markedet for videresalg også er stærkt i det regionale marked, der fortsat er domineret af udenlandske købere.

Dét, der har ændret sig i den senere tid, er sammensætningen af ​​disse købere. Fra 2015 kunne man observere et betydeligt fald i det russiske marked og en fortsat styrkelse af markedet for skandinaviske, belgiske, franske og britiske købere.

Med baggrund i god økonomisk vækst er det britiske marked ved at finde sit stærke fodfæste, ligesom vi oplever en stigning i salget til medium og high-end arabiske købere. Derimod har muligheden for Golden Visa endnu ikke i det forventede omfang trukket kinesiske investorer til regionen.

Vi er ikke midt i et vanvittigt boom, men udover de mange positive hensigtserklæringer er der styrkede strømme af kvalificerede investeringer i regionen fra fonde, der køber ejendomme op til istandsættelse, udvikling og salg henover de næste 3-5 år.

Det har derfor været meget opmuntrende at se spanske, britiske og andre europæiske investorer og bygherrer med deres asiatiske og amerikanske kolleger agere mere og mere aktivt i markedet.

Investeringsprojekter

2015 blev året, hvor investeringsprojekter, dels satte gang i tidligere usolgte udviklingsprojekter, dels lancerede helt nye.

Det centrale i efterspørgslen efter nyudviklede boliger er muligheden for at få det 21. århundredes komfort i Marbella´s glamourøse solskin.

Indtil videre er projekterne mellemstore. Den succesfulde ejendomsudvikler, Taylor Wimpey, var med til at bryde isen og høste fordelene ved at være een af ​​de første initiativtagere, der vendte markedet tilbage til sin nuværende styrkeposition.

Nyudviklede projekter bliver hurtigt udsolgt og off-plan salg er tilbage, så nye projekter ofte bliver udsolgt, inden byggeriet begynder, som det ses på steder som Nueva Alcantara (San Pedro). Moderne og funktionel byggestil, der appelerer til det brede segment af købere, er blevet en success. Prisen per m2 er relativ høj, men man til gengæld får køber noget, der matcher en moderne livsstil.

Service er et andet aspekt, der bliver vigtigere og vigtigere – sammen med moderne design og luksus. Som resultat har nogle af de nye ejendomme, der er udviklet klubhuse med receptioner, lounges og fitnesscentre.

Den overordnede tendens har været et ønske om mere moderne, kompakte villaer og flere tre-værelses lejligheder på et marked, der tidligere har hældt stærkt mod to.

Denne efterspørgsel skal bl.a. ses som udtryk for, at der kommer flere moderne familier til fra hele Europa. Den moderne, dynamiske helårslivsstil i Marbella bliver mere og mere udpræget, hvorimod de mere kortsigtede turistbehov naturligvis stadig er tilstede.

Marbella´s positive udvikling henimod at blive en helårsdestination for flere og flere mennesker ændrer behovet for boliger, uddannelse, hospitaler og service i det hele taget.

Større investeringer

Der har også været foretaget store investeringer, som involverer betydelige landområder, erhvervet til udvikling af nye boligområder samt køb af hele resorts.

Sidstnævnte omfatter €225 mio for overtagelsen af ​​Sotogrande S.A. fra Barceló af de amerikanske og europæiske investeringsfonde Cerberus Capital Management og Orion Capital.

I januar 2016 blev det meddelt, at La Zagaleta S.L. havde gennemført købet af Valderrama golfbane og tilstødende jord til €40 mio.

Den nye luksus boligområde, Valderrama 2, der vil opstå repræsenterer en investering på €200 mio i de kommende ti år og Sotogrande S.A. har ambitiøse planer for La Reserva Country Club.

I Marbella har der været tale om en lignende overtagelse af Puerto Banús af nye ejere, mens Urbania International er ved at udvikle den første fase af luksus nye Icon Signature Villaer i Santa Clara og Platinum Estates har erhvervet 170.000 m2 af stranden jord støder op til Los Monteros, hvor et nyt hotel og boligbyggeri i landsbystil vil opstå, repræsenterer en samlet investering på €200 mio.

Stigende efterspørgsel, stigende priser

Resultatet af den stigende efterspørgsel efter fast ejendom, drevet af boligkøbere, udviklere og investorer, er, at priserne har været stigende.

De fleste tal udgivet i denne region omfatter provinsen Málaga som helhed, og derfor ikke afspejler Marbella og Costa del Sol, men den generelle vurdering er, at ejendomspriserne er steget med så meget som 10% (4,2% i Málaga provinsen samlet).

Stigningen har været stærkest i de mest eftertragtede beachside og country club områder, såsom Golden Mile, Sierra Blanca, Puerto Banús, Los Monteros og La Zagaleta, men frem for alt med fokus på nybyggede villaer og lejligheder.

Stigningen i værdier har derfor været meget mindre i ældre huse og fjerntliggende boligområder, mens konkurrencen om byggegrunde kører priserne langt ud over gennemsnittet.

Forventninger om vækst i fremtiden

Til trods for usikkerheden i den internationale geopolitiske situation, er Costa del Sol fortsat en attraktiv, stabil og sikker destination.

De økonomiske tal viser en stærk rekuperativ vækst (3% i 2015) med faldende ledighed, stigende investeringsstrømme, et stigende antal nye virksomheder, større fokus på eksport og en stigning inden for de traditionelle industrier som turisme, byggeri, produktion og detailhandel.

Der er produktivitetsforbedringer, og selvom det vil tage lidt tid, før lønningerne begynder at stige igen, har forbrugernes efterspørgsel været stigende.

Banksektorens stabilitet afspejles ikke kun i ECB stresstests, men også i et gradvist normaliseret lånemarked, hvor realkreditlån igen tilgængelige. Det er sidstnævnte, der vil drive genopretningen af det indlandske boligmarked, som begyndte i 2015.

De bedst performende i det nationale opsving er Madrid, Barcelona, ​​Balearerne og Marbella / Costa del Sol, hvor vækstprocessen nu er godt på vej.

Nogle indre landdistrikter er ikke helt kommet ud af skyggerne endnu, men selv i områder som Costa Blanca er der blevet købt massevis af hovedsagelig amerikanske investeringsfonde, og byggeriet er begyndt igen.

I 2016 forventes omkring 50.000 nye boliger. Snart anslås at nå et bæredygtigt niveau på 200.000 – med Costa del Sol, der fører an med hensyn til kvalitet.

Væksten i priserne vil stilne lidt af i takt med, at flere nye boliger leveres, men konkurrencen om byggegrunde forventes at blive temmelig intens.

Lovgivning relateret til ejendomsudvikling

PGOU planlægningsdirektivet (2010) for Marbella blev afvist af Højesteret i 4. kvartal af 2015.

Dette har gjort 1986 PGOU gyldig igen, indtil en ny “Plan General de Ordenación Urbanistica” udarbejdes og ratificeres, hvilket vil kunne tage omkring fire år. I praksis er dette at skabe en kløft mellem visse ejendomme og landområder, der igen er omgivet af usikkerhed.

Det kan ikke nægtes, at reaktivering af PGOU, og de åbne spørgsmål dette efterlader, har taget vinden lidt ud af Marbella´s sejl. Markedet kigger på rådhuset efter en pragmatisk løsning for den mellemliggende periode.

Når dette er sagt, skaber dette også en mulighed for den taktisk intelligente investor, og desuden er status for det store flertal af ejendomme i Marbella, at de forbliver lovlige, og at steder som Mijas, Benahavis og Estepona helt sikkert vil hente nogle af det potentiale, som er efterladt i Marbella. Disse er generelt veldrevne og solvente kommuner. Estepona har imponeret med en borgmester, der har gennemført et omfattende udviklingsprogram, som har genoplivet byen som turist- og boligdestination.

Estepona er bl.a. takket være dygtig politisk ledelse blevet en fremtrædende bolig hotspot, og dens attraktive kystnære flanker tiltrække et high end segment af luksushuse og nye udviklinger, såsom Le Mirage, Estepona Golf, Sunset Bay Village og Casares Beach Villas.

Som følge af denne genoplivning af denne del af det sydlige Spanien flere og flere mennesker også igen på udkig efter landets kvaliteter i det indre Andalucía. Dér vil de finde attraktivt prissatte landhuse, der enten er klar til at flytte ind I eller tiltalende renoveringsprojekter, såsom indkomstskabende ejendomme i form af f.eks. boutiquehoteller.

Regionen forventer fortsat vækst i 2016 med stigende priser og lancering af flere nye moderne kvalitetsudviklinger – sammen med en styrkelse af markedet for videresalg, der afspejler det nationale ejendomsmarkedet.

Priserne er attraktive og lejeindtægter fra både ferie og langtidsleje gør dette til et godt år at købe ejendom på Costa del Sol, hvor væksten er langt fra udtømt.

/MJ

DC Marbella Real Estate
DC Marbella Real Estate