Ejendomsmarkedet i Marbella for professionelle og for private

Indledning

Om man vil investere i fast ejendom eller ej, er en ny revolution i gang, og det Marbella, vi ser i dag, vil se helt anderledes ud om 5-10 år. Ikke bare ejendomsudviklere og investorer, men ganske almindelige mennesker flytter hertil fra hele Europa, fordi de forstår værdien af Marbella i dag, men også i forventning om noget større i fremtiden.

Det er efterhånden en realistisk forventning, som flere deler, at Marbella vil udvikle sig til en europæisk udgave af Miami, som også var relativt uudviklet bare 10-20 år tilbage.

Det følgende er en analyse af ejendomsmarkedet i Marbella.

Analysen udgives i tre artikler, som er relevante, uanset om man vil forstå, hvordan tingene hænger sammen som professionel eller som privat investor, der blot vil forbedre sin viden med henblik på at etablere et liv, evt. et familieliv, i Marbella.

6 facts om ejendomsmarkedet i Marbella.

10 forklaringer på væksten i ejendomsmarkedet i Marbella.

3 faktorer der giver yderligere markedsindblik, inklusiv spørgsmål og trends.

6 facts om ejendomsmarkedet i Marbella

Ejendomsmarkedet i Marbella er nu godt ind i sit femte genoprejsningsår i træk, efter boblen brast i slutningen af 2007.

1) Antal boligsalg i Marbella stiger

Antallet af boligsalg i 2015 steg med 9,83% i forhold 2014 og har næsten opnået samme niveau som før krisen i 2006. Priserne er begyndt at klatre opad igen, specielt i Marbellas mest efterspurgte boligområder.

Der er fremgang i hele Spanien, selvom genoprejsningen på nationalt niveau er et par år bag Marbella, som fører an pga. byens mange udenlandske købere; mens det nationale marked hovedsageligt består af spanske købere og sælgere.

Det kan dermed konstateres, at opsvinget på ejendomsmarkedet i Spanien – i den aktuelt pågående cyklus relateret til ejendomme – blev sat i gang i Marbella.

Nedenfor følger en liste over nogle af de vigtigste indikatorer, man bør vurdere som observatør af eller spiller i markedet:

Residential sales transactions in Marbella
Residential sales transactions in Marbella

Som det fremgår af ovenstående tabel, nåede antallet af salg i Marbella 4.390 solgte ejendomme i 2015, hvilket kun er én procent mindre end antallet af salg før krisen i 2006, hvor 4.432 ejendomme blev solgt.

Det er interessant at bemærke, at stigningstakten i salget i 2015 er faldet, sammenlignet med stigningen i salget i 2013 og 2014, som nåede op på forbløffende 28,3%

Forklaringen er, at der var en stærkt ophobet efterspørgsel efter ejendomme i Marbella fra købere, der ville opkøbe på bunden af markedet.

I løbet af 2012 og 2013 blev det klart, at markedet bundede ud i 2011, og tilbudssøgende købere skyndte sig at slå til, før priserne begyndte at stige igen.

Efter tilfredsstillelse af denne ophobede efterspørgsel, er væksten i antallet af boligejendomme solgt i 2015 i forhold til 2014 faldet til et mere afbalanceret niveau på 9,83%.

2) Boligpriser stadig på 2004 niveauet

Ifølge alle offentliggjorte indikatorer er priserne stigende igen, men prisniveauet på landsplan er stadig 20-25% under toppen før krisen (jf. registradores.org).

Dog med undtagelse af nogle af de bedst beliggende ejendomme, der kun ligger 10-15% fra markedets top. Disse har holdt deres priser langt bedre end ejendomme på andre beliggenheder.

3) Boligpriserne stiger på nationalt plan

Priserne steg 4,2% samlet i Spanien i 2015; med en stigning for nye boliger på 5,8% og videresalg på 4% (jf. Instituto Nacional de Estadística, www.ine.es).

Yderligere tegn på forbedring i markedet kan spores blandt de mange ejere i Marbella, der er begyndt at hæve deres udbudspriser.

4) Færre tvangsauktioner

Antallet af helårsboliger solgt på tvangsauktion faldt med 13% i 2015 (jf. www.ine.es), hvilket indikerer, at markedet er i bedring.

5) En stigning i antal boligprojekter i Marbella

En statistik fra Colegio de Arquitectos Malaga viser en stigning i antallet af færdiggjorte boligprojekter fra 2014 til 2015 samt en stigning i antallet af boligprojekter godkendt af arkitektforeningen fra 2010 frem til 2015. Disse er yderligere indikatorer for det stærke opsving i markedet.

Antal færdiggjorte boligprojekter i Marbella
Antal færdiggjorte boligprojekter i Marbella

6) En fortsat kraftig stigning i turismen

Salg af fast ejendom er traditionelt set tæt forbundet med turismen på Costa del Sol, og et opsving i turismen kommer altid forud for et opsving i salg af ejendomme. Netop dette har endnu engang gjort sig gældende i Marbella.

Konflikter og krige i lande uden for Europa har ført til en svækkelse af euroen over for US Dollar og Pund Sterling, og endeligt har det gode vejr i Spanien medført en stigning i tilgangen af turister på 4,9% samt en rekord på 68,1 millioner turister i 2015 (jf. www.ine.es).

Number of tourists in Marbella
Number of tourists in Marbella

Udenlandske turister i Spanien brugte sidste år et rekordstort beløb på €67,386,000,000 (jf. www.pressdigital.es, 5/2/2016). I Marbella er turismetallene meget interessante: Bemærk stigningen fra 2014 til 2015.

Endelig skal man tage hensyn til, at Marbella er pioner inden for en ny form for turisme: Nemlig boligturismen, der er baseret på “andet-hjem-ejerskab”, der startede i midten af halvtredserne, og som ikke er inkluderet i den officielle turiststatistik. Dette udgør en helt ny dimension og er en af grundene til, at der er så få hoteller, sammenlignet med de fleste andre lignende byer i verden.

De mange mennesker, der flytter ind og ud af Marbella, alt afhængig af hvordan de koordinerer deres arbejde, skaber en unik og inspirerende kosmopolitisk dynamisk, der ikke findes noget andet sted i Middelhavsregionen.

10 forklaringer på væksten i ejendomsmarkedet i Marbella

Hver eneste indikator, hvad enten den er national, regional eller local, er udtryk for at markedet er styrket. Følgende faktorer spiller en nøglerolle i genopretningen af ejendomsmarkedet i Marbella:

1) Marbella er en kvalitetsby med 12 måneders sæson

Marbella er fortsat et kvalitetsresort med en 12 måneders sæson, som har meget lille konkurrence noget andet sted i Middelhavsområdet, hvor mange kystbyer lukker fra slutningen af Oktober til April det følgende år.

Marbella’s vinterbefolkning er over 275,000 mennesker, inklusiv den officielle befolkning og den “flydende” uregisterede befolkning. Dette antal er tre gange større i højsæsonen.

I Malaga – kun 35 min kørsel væk fra Marbella – ligger en moderne og international lufthavn med direkte forbindelse til 125 destinationer i hele verden hver uge.

Med hurtigtoget (“AVE”) fra Malaga City er der kun 2 ½ time til Madrid, og Marbella er det ideelle udgangspunkt at køre fra, hvis man skal på turer til de hvide andaluciske landsbyer, Sevilla, Córdoba og Granada, herunder Sierra Nevada, som er et skiresort, hvorfra man – hold nu fast – har udsigt til Middelhavet!

Portugal er kun 4 timers kørsel fra Marbella og Marokko ligger lige på den anden side af Gibraltarstædet, blot en kort færgetur væk.

Af ovennævnte grunde tikker Marbella tikker de fleste bokse for mange mennesker. Ikke for andre, som foretrækker Balearia Øerne eller andre førende resorts. Sådan er det, smag og behag.

2) Lav euro

Euroen er stadig lav imod Pund Sterling og Dollaren, hvilket gør ejendomme i Marbella området relativt nemmere at få råd til for de der har deres værdier i disse valutaer.

3) Konkurrencedygtige priser

Der er et stort udbud af ejendomme til under €1,000,000 som er konkurrencedygtige prismæssigt, da det tager tid før priserne balanceres med det store udbud til salg.

4) Lave lånerater

Med rekordlave renter og store konkurrence mellem de spanske banker, er der masser af motivation for købere til at opnå lavtforrentede lån. Typisk 20-års lån med variable rente, såsom Euribor (nominal rente på 0% i skrivende stund) +1.70% og fastforrentede lån fra 2.75%.

5) Højt afkast sammenlignet med andre typer investeringer

Med renter tæt på 0 og en et svækket aktiemarked bliver ejendomsinvesteringer mere attractive, specielt kombineret med den fantastiske livsstil man kan have ved at bo helt eller delvist i Marbella.

6) En sikker havn

Marbella betragtes som en sikker havn i forhold til kvalitet inden for EU. Alene denne faktor tiltrækker mange 100 millioners euros i ejendomsinvesteringer hvert eneste år, specielt fra investorer som kommer mindre sikre dele af verden. Hertil kommer købere fra det klassiske marked inden for EU.

7) Hvem køber?

I fjerde kvartal af 2015 udgjorde købere fra EU mere end 60% af alle de udlændinge, som erhvervede ejendomme i Marbella. Endnu engang var briterne den største gruppe, idet disse købte mere end 30% af det samlede antal udenlandske opkøb (jvf. nedenstående tabel). I Marbella repræsenterer de udenlandske købere mindst 80% af ejendomsmarkedet.

Købere af ejendomme i Marbella per nationalitet

8) Hvad sælger?

Alle typer ejendomme. Marbella rummer en imponerende variation af high-end såvel som lavpris ejendomme.

Det er fascinerende, at der kan være palæer til salg i gå-afstand fra Puerto Banús, i beboelseskvarterer af høj kvalitet, prissat på flere millioner euro og lige ved siden af ligge smukke, men meget billigere komplekser af lejligheder, prissat fra € 250.000.

Salget er stigende over hele linjen og i alle kategorier, fra den billigste 1 værelses lejlighed til ejendomme prissat til over 10 millioner euro.

9) High-end markedet er tilbage med styrke

En klar tendens er, at antallet af “high-end” ejendomssalg (over 4.000.000 euro) accelererer. Det vurderes, at der på dette niveau blev gennemført over 100 salg i Marbella i 2015, hvilket er en stigning på 30%, sammenlignet med tidligere års salg i denne kategori.

10) Nye eller renoverede ejendomme

Mange købere vil ikke selv foretage ombygninger af ejendomme, som er bygget fra mere end 10-15 år siden, men de, som ønsker at eje ejendomme i visse områder har et begrænset valg, da der har været meget lidt nybyggeri de seneste 8 år. Det vil tage endnu et år eller to, før levering af nybyggede eller renoverede ejendomme stiger.

Der er købere til ældre ejendomme, men disse er for det meste købere eller investorer (enten lokale eller internationale), som er godt bekendte med ejendomsmarkedet i Marbella, og som vil renovere ejendomme enten til eget brug eller til videresalg for at skabe en fortjeneste. Snesevis af mindre virksomheder eller investorer har de seneste 3 år ledt efter disse ældre ejendomme til renovering.

3 faktorer, der giver yderligere markedindblik

Byggekranerne er i gang igen, hjulet har drejet, og denne cyklus er startet forfra. Hermed en gennemgang af tre væsentlige faktorer, man bør kigge på, hvis man vil forstå og evt. agere i markedet.


1) Nye ejendomsprojekter

En anden nyere tendens i Marbella er, at investeringsgrupper fra forskellige dele af verden er genopstået. De fleste af dem er velkendte; nogle af dem er private konsortier, der studerer markedet, og mange af dem opkøber de bedste byggegrunde, som er til rådighed i markedet.

Stort set alle de vigtigste og bedst beliggende grunde er blevet solgt i løbet af de seneste to år, herunder hvad der reelt er det sidste store stykke “front-line” jord på Marbellas Golden Mile. Et velkendt stykke land vest for Marina Puente Romano kaldet ” El Ancón “, hvor planlægning for et ultra-moderne beachfront boligområde på omkring 65 lejligheder og 5 villaer allerede er begyndt. Dette projekt rykker grænsen for, hvad der kan sælges til per m2 i Marbella – i opadgående retning.

Andre større investeringer har været 170.000 m2 jord ved stranden til opførelse af 5-stjernet luksusresort, med 600 meter “front-line-beach”, der også vil omfatte eksklusive villaer, en strandklub og et kommercielt område i den østlige del af Marbella, mellem Los Monteros og Don Carlos Hotel. En planlagt investering på 200 mio euro (Platinum Estates, Hongkong).

Urbania er en strålende udvikling “Icon” af 28 villaer og 160 lejligheder i Santa Clara. Andre nye udviklinger omfatter bl.a. Taylor Wimpey, som er én af ​​de stærkeste udviklere, der følger et stringent moderne byggekoncept og sælger off-plan med stor succes.

De bedste parcel-plots er solgt til udviklere, der planlægger forskellige projekter med 5 til 30 villaer.

Sammenfattende er der omkring 20 nye ejendomsprojekter i Marbella, med ca. samme antal eller flere i støbeskeen.


2) Sats på den øvre ende af markedet

Tendensen til at bygge i den øvre ende af markedet er klar. Ikke alene har der været en enorm investering i fast ejendom i Marbella de sidste to til tre; der har også været en stor tillidserklæring til den højeste ende af markedet.

I slutningen af ​​2014 blev Sotogrande solgt Cerberus Capital Management og Orion Capital, som planlægger et fantastiske projekt, som appellerer til de mest velhavende købere.

I januar 2016 købte La Zagaleta (UK) Ltd. Valderrama golfklub og nært beliggende jord til byggemodning for en indledende investering på 40 mio euros plus 200 mio euros til planlagt udvikling og investering i det næste årti. La Zagaleta (UK) Ltd. er et datterselskab af det selskab, som ejer den måske mest eksklusive country-club-boligresort, ikke kun i Marbella, men i hele Europa.

Det står klart og bakkes op af håndfaste beviser med store penge bag, at hele Marbella kysten bevæger sig ind i en ny æra af ejendomsudvikling og det bliver meget interessant at følge, særlig hvis man bor her eller påtænker at flytte hertil.

Hvad enten man vil investere i fast ejendom eller ej, er en ny revolution i gang, og det Marbella, vi ser i dag, vil se ganske anderledes ud om 5-10 år. Ikke bare ejendomsudviklere og investorer, men Ganske almindelige mennesker flytter til, fordi de ser værdien i Marbella i dag, men også i forventing om noget endnu større i fremtiden.

Det er efterhånden en realistisk forventning, at Marbella vil udvikle sig til en europæiske udgave af Miami, som også var relativt uudviklet 20 år tilbage.

3) Lokalplanen for Marbella

I november 2015 blev Marbellas lokalplan fra 2010 ophævet af den spanske højesteret. En handling, der forårsagede en tilbagevenden til den gamle 1986 plan.

Selvom dette kom som en stor overraskelse, er det ikke nogen speciel dårlig nyhed:

2010-plan var yderst vanskeligt at styre ud fra en operationel synsvinkel.

Bl.a. skabte nødvendigheden af ​​at analysere “urbane afgifter” i mange urbanisationer og kravet om kompensationer fra udviklere af de berørte ejendomme mange uretfærdige og konfliktskabende juridiske situationer.

Mens en ny general lokalplan er under udarbejdelse (tre til fire år til endelig godkendelse), er midlertidige foranstaltninger blevet sat i værk af Rådhuset for at beskytte de ejere, som er særligt truet af re-aktiveringen af 1986 planen (PGOU 1986), som man også har lavet nogle konkrete ændringer til. Når disse er godkendt på Marbellas Rådhus, kan de sendes til godkendelse til hos den regionale regering.

Der er blandt eksperter i urbanistiske spørgsmål enighed om, at annullering af planen for 2010 ikke vil påvirke de fleste købere af fast ejendom, dog vil udbuddet af nye boliger til salg blive reduceret de næste tre til fire år.

For at sætte dette spørgsmål lidt i perspektiv, er det kun 15% af ejendommene i Marbella, som er påvirket af denne ændring (jvf. Diario Sur, 4. marts, 2016).

Mens mange udviklere er blevet påvirket, da de ikke kan udvikle deres jord, før den nye generelle lokalplan er godkendt. Andre er nu i stand til at bygge mere, end de kunne under den annullerede 2010 plan eller bygge.

Da cirka 17.000 enheder stadig kan bygges under 1986 planen, i henhold til Rådhuset (Diario Sur den 13. marts 2016), er det bestemt ikke sandsynligt, at Marbella vil løbe tør for muligheder for at udvikle jord de næste tre eller fire år.

De fleste synes at være enige om, at det endelige resultat af den nye generelle lokalplan vil blive positiv og indtil videre har effekten af ændringerne været håndtérbare.

Spørgsmål og trends

Vi gennemgår nogle af de spørgsmål, man stiller og nogle mulige svar. Derudover nogle markedstrends.


Er Marbella købers marked eller sælgers marked?

Sandheden er et sted midt imellem, og det afhænger af prisklasse og beliggenhed. Mens de fleste priser er konkurrencedygtige, synes prisen på nogle af de dyreste ejendomme på markedet at være alt for optimistisk.

Der er gode køber i alle prisklasser, men videresalg af boliger til under 1 million euro vil tage noget tid, med undtagelse af de bedst beliggende ejendomme.

Vil det tage mindre tid til at sælge?

Mens en godt prissat og godt beliggende ejendom i Marbella kan sælges inden for få uger, kan det stadig tage et år eller mere, afhængigt af placering, tilstand og prisstrategi.

For enhver, der ønsker at sælge hurtigt, er der et marked (i modsætning til for fem år siden), og salget er kun et spørgsmål om at have en god agent, der kan rådgive dig om den rigtige salgspris.

Hvad er en god investering?

Når man husker på, at de fleste priser stadig er på 2004-niveauet, og at enhver ejendom, som er købt til en rimelig pris markedet vil give fremragende formueforøgelse i de kommende år.

Udbud og efterspørgsel vil stige

Tendensen til opførelse og salg af ejendomme i alle prisklasser i Marbella vil fortsætte med uformindsket styrke.

Priserne vil fortsætte med at gradvist stige. Især for ejendomme i 1.000.000 euro plus kategorien, hvor der er mindre udbud. I takt med at efterspørgslen stiger og udbuddet bliver mindre, vil priserne gradvist stige.

Jordpriserne vil fortsat stige

Korrekt prissatte grunde i de bedste områder i Marbella bliver sværere at finde. Jordpriserne i alle kategorier er allerede steget, og det vil de fortsætte med.


De spanske købere kommer tilbage

Den spanske køber vil gradvist komme tilbage til Marbella i takt med at den nationale økonomi fortsat forbedres i de kommende måneder.


Den nye æra skubber grænserne for arkitektonisk design

Kreative nye projekter vil blive sat på markedet fra 2016 og frem, og det vil skubbe Marbella mod en ny æra inden for fast ejendom. Man skal huske, at der har været meget lidt nybyggeri i Marbella i løbet af de sidste 8 år.

Gradvis forbedring markedet

Selvom Marbella har været ledende i opsvinget på ejendomsmarkedet i Spanien, eftersom udlændinge har opsnappet ejendomme siden 2012, bør vi ikke forvente et “ejendomsboom”, men en mere gradvis, afbalanceret, forbedring og dermed et sundere marked, som vi har set i 2015, og som 2016 ser ud til at forme sig. Dette vil fortætte de næste 3-5 år – minimum.